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「中国皮草十大品牌」国泰君安:业绩首次下跌!房地产公司的淘大潮开始了

君安,国泰,大潮,业绩,房地产,公司时间:2021-05-11 23:31:41浏览:132
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摘要

2020年,房地产公司的资产负债表继续缩水,业绩首次出现下滑,利润回落至2015年的水平。1)重点房地产公司的资产扩张持续收缩5%,主要是由于股权扩张急剧收缩和债务扩张持续收缩所致;2)主要房地产公司的三利率平均为7.2%,比2019年下降0.9个百分点。在过去十年中处于较低水平。其中,比例最高的管理费用比率改善得最好,这是因为大多数房地产公司从扩张期进入了深耕期。3)2017年抢滩之后,房地产公司自2018年起开始进行大规模的存货跌价准备。2020年,存货跌价损失创历史新高。4)主要房地产公司的毛利率在2019年开始下降,到2020年,与2019年相比,毛利率急剧下降4.6%至26.4%。重点房地产公司的净利润率也持续下降。扣除投资收益和公允价值变动后的净利润率下降了1.6%至8.6%,归属于母公司的净利润率下降了1.7%至7.9%,回落至2015年的盈利水平。5)随着由于高价土地的结转和存货减值的拖累,主要房地产公司归属于母公司的净利润同比下降了8%,业绩首次出现下滑。

房地产公司不再通过降低杠杆率,加快营业额和享受管理红利而积极进取土地。一方面,受三个红线的影响,房地产公司继续降低杠杆率,主要房地产公司的计息负债增长率从2019年的9.7%持续下降至2011年的7.6%。2020年。由于融资红利和土地红利的消失,在去杠杆化过程中,房地产企业土地储备的扩张速度放缓,土地征用不再具有侵略性;另一方面,重点房地产企业获得土地出让完成交付的速度正在加快。从2019年的平均3.37年到2020年的3.26年。为了加快资金提取,加速净资产转移,增加净资产以实现三个红线目标,房地产公司将加快实现这一目标。周转速度快,优秀的房地产公司将享受管理红利。

房地产公司继续减少土地储备,土地与商品的比例增加了。1)在杠杆控制的压力下,2020年重点房地产企业的土地储备将仅微增3.7%至24.7亿平方米;2)从土地储量的化学去化周期来看,2020年将继续下降0.21年至4.47年,随着土地储量的逐步发扬,未来仍有下降的空间;3)重点房地产企业与土地商品价格比逐年上升,达到40%,一方面给无息杠杆带来压力,另一方面也给毛利率带来压力。

建设完成后稳定增长,销售目标再次放慢。1)2020年重点房地产企业竣工数量略低于计划,而2021年计划完工仍将保持较高的增长速度。2020年重点房地产企业新开工面积将下降8.4%,计划于2021年开工的建筑将停止下降并略有增加;2)从20看一下已经宣布了20年销售目标的房地产公司,总销售量在年初略高于目标。到2021年,房地产公司目标销售增速将继续下降趋势,降至11%;3)2020年计息债务成本与2019年基本相同,TOP11-20有一定的下降趋势。在香港股票中,中国金茂和融创中国受益于CIFIHoldingsGroup。A股目标推荐中南建设,万科A,保利房地产,金地集团和招商局蛇口。

风险提示:融资法规超出了预期,导致资产负债表迅速减少。

1房地产公司的扩张持续放缓,利润回落至2015年水平

1.1增速放缓,利润首次出现收缩。

2020年,主要房地产公司的资产扩张将继续收缩5%,这主要是由于股权扩张的急剧收缩和房地产行业的持续萎缩所致。债务扩张,以及利润扩张的首次收缩。2020年,重点房地产企业资产规模增加1.4万亿元,同比下降5%。其中:债务规模扩大1.1万亿元,同比下降2%。增资834亿元,同比下降41%;实现净利润2493亿元,同比下降3%。

主要房地产公司的资产扩张仍然主要是由于负债的扩张。然而,与2019年相比,2020年的股本扩张将下降3pct,债务扩张的贡献率将增加3。每pct,利润扩张的贡献率保持稳定。

1.2受疫情影响,结转速度急剧放缓,业绩首次下降

受2020年疫情影响,主要A股房地产公司的结转速度2020年,A股29个主要房地产公司的总收入达到2.3万亿元,同比增长12%,较上年同期大幅下降。2019年增长23%;归属于母公司的净利润达到1,864亿元,同比下降8%,是业绩首次出现下降。的主要房地产公司已经开始d从2017年的低位回升,房地产公司进入了持续业绩释放期,但2020年疫情的结转将被拖累;另一方面,我们还观察到,由于土地价格高昂,库存结转和库存贬值的拖累导致归属于母公司的净利润增长率转为负数。

和22家主要房地产企业的业绩有所提高。增长率持续下降,其中5家公司先升后降在此期间,只有一家公司表现出持续增长。

同样受到流行病的影响,香港主要房地产公司的收入结算速度急剧放缓,其业绩到2020年,港股15家重点房地产公司的总收入达到2.3万亿元,同比增长10%,比2019年的18%下降了8%。归属于母公司所有者的净利润总额达到2,377亿元,比2019年同比下降19%。年增长率-10%仍在急剧下降。

一方面,它在2020年受到流行病的影响,另一方面,由于之前的高土地价格项目和资本化,利息进入结算期,总体而言ll该行业的利润率进一步受到挤压。大多数房地产公司的利润都在下降,而香港主要房地产公司的利润比主要A股房地产公司的下降幅度更大。

从(预收账款%2B合同负债)/收入的角度来看,主要房地产公司的收入确定性仍保持较高水平。到2020年,由于最近的A股主要A股房地产公司(预盈)帐户%2B合同负债)/营业收入为1.210年的相对较高水平,因此对重点房地产企业的业绩确定性具有很高的保证。

1.3管理成本已显着改善,财务成本首次减少。

2020年,主要房地产公司的三种利率将平均7.2%。与2019年相比下降了0.9个百分点,这是过去10年中的最低水平。其中,占最高比例的管理费用比率改善最好,较2019年下降0.5pct至2.9%,这是因为大多数房地产公司从扩张期进入了深耕期;其次,由于杠杆率持续下降,财务费用比率下降了0.2个百分点至1.7%,财务费用首次下降。并且销售费用比率也比2019年下降了0.2pct,这主要是由于2020年新住房市场的高销售率。

1.4高土地价格被套,库存下降的价格损失创下历史新高

在经历了2017年的热土争夺之后,房地产公司开始自2018年以来大规模计提存货跌价准备后,2020年的存货跌价损失将创下历史新高。由于价格限制和签证限制影响到整个行业,房地产公司的利润预计会下降,甚至可能会亏损。

1.5随着高价的转嫁,盈利能力已降至2015年的水平

主要房地产公司的毛利率自2019年以来一直在下降,到2020年,将下降4.6pct到26.4%。关键房地产公司的毛利率从2016年开始恢复,直到2019年才下降。原因是2016年和2017年是"土地之王"频繁发生的两年。目前,房地产公司已开始承接这些高价土地项目。

到2020年,25家主要房地产公司的毛利率将比2019年下降,只有4家主要房地产公司的毛利率将比2019年增长。大型公司万科和招商局蛇口的毛利率在2020年分别比2019年下降7.0pct和6.0pct,而重点企业中北辰实业和中国企业的毛利率下降幅度最大(11.9pct))。

2020年重点房地产企业的净利润率将继续下降,扣除投资收益和公允价值变动,净利润率将下降1.6个百分点。归属母公司的净利润率为8.6%,下降1.7%至7.9%,在2015年回落至盈利水平。到2020年,主要房地产公司的净利率已降至2015年的水平。随着高价土地的结转,房地产公司的净利润率继续面临压力。

2020年,21家主要房地产公司的净利率将比2019年下降,而8家主要房地产公司的净利率将与2019年相比增加。公司万科和招商局蛇口归属母公司的净利率在2020年将分别下降0.7pct和7.0pct。重点公司中泰和集团母公司的净利率下降幅度最大。在重点企业中,北京投资发展有限公司和中南建设有限公司增幅最大。pct,3.2pct)。

2减小杠杆来控制规模,快速周转以保证现金

2.1流行病的影响,回报率处于创纪录的低位

从现金收取的角度来看,由于流行病的影响,表内项目的收款增长率在2020年下降到5%,而表外项目的收款率则下降了5%。项目数量继续上升到25%。出售商品收到的现金代表报表中各项目的现金收益,其他经营活动收到的现金与投资收益收到的现金代表表外项目的现金收益以及应收现金并发现预售房款的表现是一致的。

受流行病的影响,重点房地产企业的还款增长率加快,近10年还款率一直处于较低水平销售商品和提供劳务的收入收到的现金/(高级账户%2B合同负债)模拟的销售收款,我们可以看到,2020年主要房地产公司的收款率将下降1.3个百分点至90%,这是过去10年的历史最低点。回顾过去,除春节季节因素外,收入增长速度的下降是由于销售增长的下降,这实质上是融资的局限性

2.2周转速度更快,管理优势有所不同

关键房地产公司的收购,销售,完工和交付速度正在加快,从2019年的平均3.37年到2020年的平均3.26年。一方面,房地产公司正在加快资金清算的速度。为了加快资金的提取。房地产公司将通过增加净资产以实现三个红线目标来加快营业额,而优秀的房地产公司将享有管理红利。

2.3融资红线,继续降低杠杆率

2018年房地产公司的债务水平处于历史最高水平。然而,随着2018年4月新的资产管理规定以及中国银行业监督管理委员会于2019年5月发布的23号文件,整个行业的融资受到限制,房地产公司被迫减少债务,然后减至三级。到2020年的融资额度,计息负债的增长率将被完全限制。随着土地招标和房价的上涨,房地产企业的利润不断压缩,土地ard积的模式难以为继,开始积极降低杠杆率。

2020年,资产负债率和净负债率与2019年相比,主要A股房地产公司的比率均将下降,分别减少0.5pct和11.1pct至80.5%和76.1%。

进入2020年,在三大红线融资的影响下,房地产公司继续降低杠杆率,主要房地产公司的计息负债增长率从2019年的9.7%下降到2020年的7.6%。

到2020年,香港主要房地产公司的资产负债率将上升3.9个百分点,达到70.4%。A股和香港股票的融资市场截然不同。首先,香港房地产公司的债务比率低于A股,因为除发展外,租赁和投资收入已成为香港上市房地产公司重要的利润收入来源(例如新鸿基)。此外,可以对房地产资产进行重估,这将在一定程度上降低债务比率。其次,香港股票在海外的融资渠道更多,杠杆率仍有上升的空间。

从追踪到的35家降低房地产杠杆的主要房地产公司的有效性来看,其影响是显着的:除了7家绿色房地产公司之外,还有11家房地产公司房地产公司降级后,新湖中宝和中良控股分别降级了三级和二级。其余8家房地产公司维持黄色等级,还有5家住房公司维持红色等级,即中国恒大,绿地控股,中国财富土地开发,中天金融和太浩集团,而华侨城和滨江集团也已从绿色档升级为黄色档。

根据"三红线",试点房地产公司分为"红,橙,黄和绿"四个档位。以计息负债规模为融资管理的业务目标,设定计息负债规模增长率的门槛。如果所有三个红线都达到(红色水平),则开发商的计息负债将不会增加;(橙色文件),计息负债的年增长率不得超过5%;如果踩一个(黄色文件),则增长率不得超过10%;如果失败(绿色文件),则增长率不得超过15%。

2.4控制规模,土地收购不再具有侵略性

由于融资股利和土地股利的消失,正在降低杠杆率,房地产企业土地储备的扩张速度放缓,尤其是表层土地储备。如果用存货代表表内土地储备,用长期股权投资%2B其他应收款来表外土地储备,表内土地储备的增长率将继续下降至12%。2020年;资产负债表外土地储备增速将回升4个百分点至16%,这主要是由于房地产企业联合经营项目的增加所致。

2.5无息置换,给供应商的压力增加

在降低房地产公司的杠杆率过程中,用无息负债替代有息负债的趋势是变得越来越明显,特别是对于供应商的帐户。我们观察到,一方面,供应商的非计息负债保持了快速增长,另一方面,居民的非计息负债由于销售下降而下降。2020年计息负债规模将达到2.8万亿元,比2019年增长8%。计息负债的增长率也将从2019年下降到个位数。-负债,出色的表现是对供应商帐户的压力。当前的票据和应付账款增长率保持32%的高增长率,这将成为未来的常态。

3继续减少土壤储量,土地与商品的比例增加

3.1下降,并继续增加发展方面的转化

2020年主要房地产公司的土地总储量将仅保持小幅增长,??脱化学周期将继续下降。1)在杠杆控制的压力下,2020年重点房地产企业的土地储备将仅微增3.7%至24.7亿平方米,同比增速比2019年低6.8个百分点;2)从土地储备的化学循环周期来看,2020年将继续下降0.21,从2004年的4.47下降到4.47,随着土地储备的逐步结转,未来仍有下降的空间。

土地存储增长是分散的,领先的房地产公司处在减少土地储备的最前沿。除以科瑞的全口径销售额,1)TOP10房地产公司的土地储备在2020年将仅增长0.2%,而TOP11-20和其他房地产公司仍保持较高的增长率,但下降幅度很大从2019年开始;2)TOP20在房地产公司中,中国恒大的土地储备急剧下降了20%,而金地集团,招商局蛇口和绿地控股的土地储备却以超过10%的速度增长;3)从土地清拆周期的角度来看,TOP11-20房地产公司仍处于低位,TOP10房地产公司下降了0.5至4.4年,而中小型房地产公司的整体销售疲软,导致被动地将土地储备的脱化学周期延长至6.2年;4)在TOP20房地产公司中,中国恒大,中南土地和阳光城土地储备处置周期相对较低,不到3年,而格陵兰控股,融创中国,金地集团,新城控股的土地储备处置周期,而保利地产则相对较高。

房地产企业要开发的土地储备比重明显下降,去库存化趋势明显。因为大多数房地产企业的土地储备尚未结算(包括未开始,未出售,出售和未结算等),所以即使加大销售力度,如果结算进度缓慢,也很难看到库存的减少。短期内的土地总储备。然而,从披露要开发的土地储备的能力的可比公司的角度来看,从2019年开始,要开发的土地储备的比例已显着下降。到2020年,待开发土地储备的比重将进一步下降至33.3%,这意味着开发商将增加土地储备到新建筑的转换,然后销售正在积极减少库存。

3.2土地销售比率上升,房地产公司的未来毛利率仍受压。

土地销售重点房地产公司的比重逐年上升到40%。给无息杠杆带来压力,另一方面一方面,这也给毛利率带来了压力。我们使用可比较的数据对18家房地产公司的平均销售价格和平均土地价格进行了分类。近三年平均销售价格基本稳定,但土地的底价逐年上涨,到2020年达到5511元/平方米,拉动了土地商品占商品的比重提高到40%。1)在预售制度下,地货比的增加意味着可以利用的预收款杠杆降低,从而被动地增加了房地产公司的现金流量和规模压力;2)土地价格上涨,平均售价相对稳定,这意味着土地成本的增加,将压缩未来结算的毛利率。

到2020年,主要房地产企业征用的土地中有近60%将投资于长江三角洲和珠江三角洲。根据中指征地的详细数据,到2020年,重点房地产企业征地量的57%将投资于长三角和珠三角,比上年增长3%。中西部地区征地比例相对稳定,环渤海地区征地比例下降。

到2020年,一线城市重点房地产公司所占土地的比例将增加。到2020年,重点房地产公司所占土地的城市等级结构将相对稳定,一线和二线城市占63%,与2019年相同,但一线公司的比例已增加到15%。

4完工量稳定增长,销售目标放缓

4.1重点房地产企业计划从初创企业反弹,完工量稳定增长

重点房地产新建筑面积房地产公司到2020年将下降8.4%,计划2021年开工的建筑停止下降并略有增加。从数据完整,可比的15家企业来看,①2020年实际开工比计划超15.8%,与2019年的15.2%基本持平,开工量下降与预期相符;②2021年,住房企业的新建筑计划回升至1.95亿平方米。到2020年,这一数字将增长3.8%,新建筑将比2020年好得多;③在房地产公司方面,新城控股,招商局蛇口和保利房地产分别以31%,18%和14%的增长率领先于新建筑计划的增长。

2020年重点房地产企业的竣工量略低于计划,预计2021年的竣工量仍将保持较高的增长速度。从14个数据完整且具有可比性的公司中,①2020年的实际完成量比年初计划低1.6%,而2019年的实际完成率比年初计划高1%。流行病仍然对完成工作有相对明显的影响。②2021年房地产业完成情况保持稳定。增速达到1.83亿平方米,比2020年增长10.5%,增速回落17.1个百分点。③在房地产公司方面,新镇集团,蓝光发展公司和金地集团完成了计划的增长,分别以40%和28%的增长率增长,达到23%。

4.22020年的销售目标已基本完成,到2021年速度将再次放慢。

从宣布房地产公司的角度来看2020年的销售目标,年初的总销售量略低于目标。1)根据我们的统计数据,2020年年初共有24家房地产企业公布了销售目标,总销售目标为5.25万亿元,最终实现销售收入5.38万亿元,略高于2.6%。但是,只有54%的房地产公司完成了销售目标,其中近一半未实现销售目标。2)从房地产公司的角度来看,滨江集团,中国金茂和中国恒大都超过了销售目标10%以上。

2021年房地产企业的目标销售增长率将继续下降,降至11%。1)有22家房地产公司宣布了2021年的销售目标,总销售目标为6.46万亿美元,比2020年的实际销售收入增长11%,但增速比2020年低2个百分点。2)从规模结构的角度来看,顶级住房小型房地产公司的增长率已大幅下降,TOP10和TOP11-20均下降至10%。小型房地产公司由于基数较低而仍具有较高的增长率。3)在TOP20房地产公司中,招商局蛇口,金地集团,CIFI集团控股和龙湖集团领先销售目标增长率,均高于14%。

4.3融资成本保持稳定,计息负债的增长进一步放缓

2020年计息负债的成本基本上将为与上年相同,TOP11-20有一定的下降趋势。到2020年,样本住房公司的融资成本为6.6%,与2019年基本持平,仍处于较高水平。其中,TOP11-30房地产公司的融资成本从6.6%下降到6.3%,已有一定程度的下降。受一些高杠杆住房公司融资成本上升的影响,TOP10房地产公司的融资成本已从6.7%增加到6.9%。

2020年计息负债总规模仅略有增加,而TOP10房地产公司的计息负债规模有所下降:1)2020年,样本住房公司的计息负债同比增长3%,与2019年相比大幅下降了12%。其中,TOP10,TOP11-20等房地产企业的计息债务增长率分别为-1%,5%和11%,分别为16%,12%,2)排名前20位的房地产企业中,中国金茂,碧桂园和中国恒大的计息债务有所下降,最大的是下降了10%以上,而杠杆率却很低。新土地控股和华润置地的比率增加了它们的计息负债,都超过了20%。

风险提示:1)政府重新开放了前期融资并重新采用了土地融资模式;2)融资法规超出预期,导致资产负债表迅速减少;3)销售回报低于预期,从而导致信用违约的风险。

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(文章来源:国泰君安)


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